Предварителен договор за покупко-продажба на имот

Какво е предварителен договор за покупко-продажба на имот и защо е толкова важен?

Предварителният договор за продажба на имоти е принципно съгласие на две страни, купувач и продавач, да реализират правна сделка в бъдеще. С него страните договарят условията, при които ще се реализира сделката. С него се регламентират сроковете, правата и отговорностите, в случай, че някоя от страните откаже да изпълни даденото обещание.

В каква форма се сключва предварителен договор за продажба на имот?

Доколкото по правило окончателните договори при сделка с недвижим имот са с нотариална заверка, то формата за действителност на предварителния договор е обикновената писмена форма.

Не съществува законово изискване, но няма и законова забрана предварителен договор да бъде заверен при нотариус.

Възможно ли е вписване на предварителен договор в имотен регистър?

Съгласно действащото българско вещно право не съществува възможност да се впише предварителен договор в имотния регистър. Това води до практическа невъзможност купувачът да се информира има ли друг предварителен договор за интересуващия го имот.

Образец на предварителен договор за продажба на имот – има ли такъв?

От интернет могат да бъдат свалени множество образци и бланки на предварителни договори. Механичното им копиране и адаптиране, без разбиране на взаимовръзките между отделните клаузи е опасно и може да доведе до неприятни юридически изненади.

Затова и нашият професионален съвет е винаги за съставяне или проверка на предварителен договор да се търси специализиран адвокат по недвижими имоти.

Кои са важните елементи на един предварителен договор за продажба на имот?

Задължителните въпроси, по които следва да се постигне предварително съгласие са:

• Предмета на договора/конкретния недвижим имот/;
• Цената;
• Начина и срока на плащане;
• Срока за снабдяване на купувача с нотариален акт.

Като допълнителни клаузи могат да се уточнят срокове за предаване на владението преди сключването на нотариален акт, срокове за изнасяне на вещи от имота, промени на статут и др.

Всички промени, които могат да настъпят, като срокове и суми се уреждат доброволно с подписване от двете страни на анекс към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Какви права имат страните при сключен предварителен договор?

И продавачът и купувачът получават правото да искат да бъде изпълнено обещанието поето с предварителни договор и сделката да се финализира. Имат право и да искат разваляне на договора поради неизпълнение /невнасяне на задатък, непредставяне на документи за собственост и тежести и т.н./.

В случай на неизпълнение и двете страни имат правото да искат неустойка от неизправната страна по договора.

Нужно ли е внасяне на капаро /задатък/ при сключване на предварителен договор?

Плащането на капаро е стандартна практика при предварителните договори. Проблемът идва от използването на различни термини като аванс, депозит и т.н., които имат съвсем различни функции. При заплащане на задатък той има функцията от една страна на потвърждение за сключения договор, а от друга служи за обезпечение на изправната страна по договора.

Бъркането на задатъка с авансовото плащане, което често се случва на практика често води до дълги и сложни процеси по връщането му. Те лесно могат да бъдат избегнати, ако изготвянето на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот се делегира на опитен имотен адвокат.

Напоследък много строители злоупотребяват с капарото, като обявяват на купувачите изключително ниски стойности от порядъка на 1-3% от стойността на сделката. Това е особено често срещано при предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в строеж /на зелено/.

Докато имотът се строи, което може да отнеме няколко години, цената му расте. В един момент вече новопостроения имот струва с 20-30% повече от уговорената в началото на строежа цена. Тогава строителят просто отказва да сключи окончателна сделка. Заплаща уговорената неустойка в размера на капарото и продава имота на увеличената цена, реализирайки значителна печалба.

Има немалко купувачи в София, които радвайки се на това как капарираният от тях имот расте в цената си главоломно са били неприятно изненадани на финалната фаза, заради това, че са се предоверили и са сключили предварителен договор с клаузи, които не са в техен интерес.

Предварителен договор и нотариален акт

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот не е задължителен елемент от процеса по сключване на нотариална сделка. Не са редки случаите при които и двете страни по взаимно съгласие изменят в последния момент уговорките и в нотариалния акт се описват различни условия от тези в предварителния договор.

При това положение с предимство са клаузите на нотариалния акт. В случай, че дадена клауза на предварителния договор, не се посочи, че ще бъде изрично отменена с нотариалния акт или анекс, то тя остава в действие. Това е още един риск, който може да се реализира, ако не се използва квалифицирана адвокатска помощ.

Иск за обявяване на предварителен договор за окончателен

Чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предвижда, че всяка от страните може да поиска предварителния договор да бъде признат за окончателен, в случай, че другата откаже доброволно да сключи нотариална сделка по прехвърляне на имота.

Изискванията за успешно провеждане на подобен иск са следните:

1. Предварителният договор да е действителен, тоест да не страда от пороци, които да го правят нищожен или унищожаем;
2. Да е настъпило условието, пораждащо задължението за сключване на окончателен договор /да е изтекъл уговорен срок за нотариална сделка, да е платено уговорено капаро и т.н./;
3. Да няма клауза за отмятане от договора, което често се игнорира от страните и по същество освобождава от задължение да се сключи окончателно нотариален акт;
4. Предварителният договор да е в срока си на действие, тоест да не са изтекли пет години от датата, на която е следвало той да стане окончателен;
5. Лицето, което прехвърля правото на собственост, да е собственик към момента на входиране на исковата молба;
6. Страната, която иска обявяването на предварителен договор за окончателен да е изпълнила поетите задължения или да заяви готовност да ги изпълни при уважен иск.

Един от най-често срещаните начини от практиката ни, за да бъде саботирано успешното завеждане на иск за обявяване на предварителен договор за окончателен е като имотът бъде прехвърлен преди подаването на исковата молба. За да се стопира подобно действие на недобросъвестния купувач следва веднага след като стане ясно, че няма да има доброволно изпълнение върху имота да се впише възбрана.

След като съдебното решение за обявяване на договор за окончателен влезе в сила то следва да се впише в имотния регистър в срок от 6 месеца.

Особености при предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с ипотека

Единствената разлика е в начина и сроковете за заплащане, доколкото ако имот се закупува с ипотека в предварителният договор това следва да намери своето отразяване.

Друг важен практически момент е, че следва да бъде точно уговорено с банката кога и в какъв срок ще бъде изплатена сумата от ипотечния кредит на продавача, за да не се получават недоразумения, които да доведат до разваляне на договора и значителни парични загуби.

Защо е необходим добър адвокат за изготвяне и проверка на предварителен договор?

Всеки интелигентен човек е наясно, че не може да знае всичко и винаги е добра идея при наличие на правна ситуация с много нюанси, каквато е закупуването на имот на значителна стойност, да се потърсят услугите на специалист. При сключване на предварителен договор, с което действие на практика започва процесът на придобиване на имот тази роля играе специализираният имотен адвокат.

На първо място още на етапът на подготовка на сделката адвокатът прави справка дали има проблемни моменти, касаещи собствеността. Това е задължително, за да може клиентът да си гарантира липса на проблеми в бъдеще.

На второ място участва в съставянето или проверката на предварителния договори, и следи дали всички интереси и желания на неговия клиент са отчетени и липсват рискови клаузи, които да доведат до бъдещи съдебни спорове. В случай на различия в позициите участва в преговори за постигане на взаимоизгодни компромиси за завършване на сделката.

На трето място се грижи за подготвяне на пълния комплект документи, нужни за съставянето на изряден нотариален акт и в случай на липсващи такива предприема съответните действия по набавянето им.

На четвърто място, в случай на недобросъвестно отношение от другата страна адвокатът образува и защитава в съда своя клиент по иск за обявяване на предварителен договор за окончателен. За да бъде Вашият адвокат максимално наясно със ситуацията и да я разреши бързо и с най-малко разход на финанси той трябва да е участвал в процеса от самото му начало и да е сигурен, че предварителния договор, който е съставил или проверил е съставен изрядно и може да бъде защитен в съда.

Цени на адвокатски услуги за съставяне и проверка на предварителен договор

Често задавани въпроси