При сделките с недвижими имоти едни от най-често срещаните правни рискове касаят именно имотите, които са съпружеска имуществена общност (СИО). Основният проблем е в това, че съпружеската имуществена общност е бездялова и всяко разпореждане с дял от нея, докато трае брака, е недействително (освен в случаите, когато съпрузите имат брачен договор).
Именно затова адвокатът по недвижими имоти първо проверява датата на придобиване, датата на сключване на брака, евентуално датата на развод между страните и образуваните дялове след развода.
Принципът, за да бъде една сделка с имот съпружеска имуществена общност максимално “чиста” от правна гледна точка, е разпореждането да стане съвместно и от двамата съпрузи.
В случай, че такова разпореждане се направи само от единия съпруг, то тогава сделката е недействителна, поради бездяловия характер на СИО.
В случай, че недобросъвестен съпруг извърши разпоредителни действия с имущество, намиращо се в режим на СИО, законът дава право на другия да предяви иск и да оспори сделката. Този иск се предявява в срок от 6 месеца от узнаването на сделката, но не по-късно от три години от сключването й.
Покупка иа имот при сключен брачен договор
На теория следва да е пределно ясно как всеки от съпрузите ще се разпорежда самостоятелно с придобитото по време на брака имущество в режим на разделност. На практика обаче, в зависимост от сключения между съпрузите брачен договор, може да има сериозни пропуски в регламентацията на отношенията.
Най-фрапиращият пропуск при сключване на брачен договор е този да се уточни кой и как ще се разпорежда със семейното жилище. Получава се следното противоречие – макар семейното жилище да е собственост само на единия съпруг, то разпореждането с него може да се случва само със съгласието на другия съпруг-несобственик.
Това се избягва с изрична клауза в брачния договор, даваща право на собственика еднолично и без съгласието на другия съпруг да се разпорежда с него. Затова и когато искате да сключите брачен договор е задължително да се обърнете към специализиран адвокат по семейно право. В противен случай е много вероятно, въпреки режима на разделност, да се окажете в невъзможност да се разпореждате с дадено собствено имущество.
Последващи разпореждания с имот, придобит в режим на СИО
Приема се, че ако един недвижим имот е придобит по време на брака, той е съпружеска имуществена общност и на двамата съпрузи. Но съществуват редица хипотези, в които такъв имот в последствие става собственост само на единия.
Сред най-разпространените такива са:
- Сключване на брачен договор или подписване на декларация за разделност;
- Решение за развод, с което имот е преминал в дял и е станал изключителна собственост само на единия съпруг;
- Влязло в сила решение по дело за делба или вписан договор за доброволна делба;
- Съдебно решение за делба на имущество по време на брака, при наличие на важни причини за това.
Отделно си заслужава да се спомене една интересна хипотеза на придобиване на имущество по време на брак, но след фактическа раздяла между страните. При тази ситуация е напълно възможно в последващи производства да бъде постановено, че даден имот е лична собственост само на единия съпруг.
За да избегнете всички тези, а и други рискове при покупка на имот, както и на купувача да бъдат спестени време, нерви и пари от бъдещи съдебни дела, е задължително да бъде изготвен правен анализ на сделката от опитен адвокат по недвижими имоти.
Професионалистите от Адвокатска кантора „Белев, Манчева и партньори“ могат да окажат съдействие на всеки един етап от сделка с недвижим имот и да гарантират нейното бързо и безпроблемно приключване.
