Проверка на имот

Процедурата по проверка на имот е задължителен елемент от всяка сделка по прехвърляне на недвижимо имущество. Проверката на недвижим имот за собственост, тежести, проблеми с наследяване и съпружеска собственост, както и за надеждност на строителя гарантира, че купувачът е застрахован от бъдещи проблеми и значителни финансови разходи.

Кои са основните проверки преди сделка с недвижими имоти?

Първата проверка, която се прави винаги е дали продавачът е действителен носител на правото на собственост върху конкретния имот. Това дава сигурност, че сделката ще се осъществи с лицето /или лицата/, които имат правото да прехвърлят недвижимия имот на продавача.

Това, че едно лице е записано в нотариалния акт или друг документ за собственост изобщо не означава, че само то е собственик. Типичен пример за това от практиката са недвижимите имоти, придобити в режим на съпружеска имуществена общност по време на брак. Макар в документите са собственост да пише само единия съпруг, по силата на законовия режим имотът се явява съсобствен и с другия съпруг.

При такива хипотези се проверяват дата на сключване на брака, евентуално на развода, има ли продавания имот качеството на семейно жилище, изисква ли се съгласие на другия съпруг за сделката. Задължително се изследва дали е налице режим на разделност и налице ли е изрядно съставен брачен договор, правещ имота лична собственост на продаващия съпруг.

Друга ситуация, налагаща задълбочено проучване за собственост е когато имотът е придобит при делба. Тогава се проверява дали делбата е с участие на всички имащи право собственици. От практиката си сме попадали на случай, в който дете на починал, родено извън страната, не е било участник в делба. Това може да доведе до изключително неприятни изненади в бъдеще за купувача и нашият съвет тогава беше да не се участва в сделката предвид рисковете.

Случаи, с които се сблъскваме напоследък са да се продава чрез пълномощник имот, който е собственост на лице, което е поставено под запрещение или е в състояние, което изключва да разбира действията си.

Затова и винаги съветваме купувачите по възможност да се срещат лично с упълномощителя и в личен разговор да се убедят, че лицето е способно за формира воля за прехвърляне на собствеността.

Какво още да проверим при покупка на имот?

Особено при сделките с ново строителство задължително се проверява, дали има изрядно учредено или прехвърлено право на строеж. Дали има установени ясни строителни граници, всички съсобственици ли са дали разрешение и т.н.

В практиката си вече имаме случай, когато при проверката на имота, върху който вече беше започнало строителство няма установена строителна граница със съседен имот, като обяснението на брокера, с който контактуваме беше „Те са се разбрали.“ Естествено, посъветвахме клиента да не влиза в отношения и да си потърси друг имот, който да закупи предвид рисковете.

За какви тежести трябва да се провери купувания имот?

На първо място трябва да се проверят вещните тежести и особено наличието на ипотека, доколкото кредитната експанзия през последните години превърна ипотечния кредит в предпочитан начин за покупка на недвижими имоти. Българският закон не съдържа забрана за прехвърляне на имот с ипотека, но още в предварителния договор следва да се посочи, колко и на каква стойност за ипотеките върху имота.

Често при покупко-продажба на имот с ипотека страните уговарят, че част от плащаната сума ще отиде директно по сметка на банката за погасяване на ипотечното задължение, с последващо задължаване за вдигане на ипотеката. Доколкото са налице различни хипотези то прецизното отразяване на тези условия в предварителния договор следва да се делегира на адвокат, специализиран в недвижимите имоти.

Освен вещните тежести върху имота може да има и облигационни тежести. Основните проблеми, с които може да се сблъсква купувача са наемни договори върху имота, с които следва да се съобразява. В практиката си имаме случай на закупен имот, в който има наемател предплатил за една година напред и съответно записал неустойка в случай, че бъде прекъснато наемното отношение предсрочно.

По същият начин стои и когато имотът е земеделска земя и има сключен договор за аренда. В тази ситуация новият собственик е обвързан от вече сключения договор.

Интересна ситуация се наблюдава при придобилите напоследък популярност комплекси от затворен тип, при които се сключват договори за управление. Закупувайки си имот в подобен комплекс е задължително да се запознаете с условията по тези договори, за да не останете неприятно изненадани от договорените такси за управление, с които сте обвързани по силата на закона. Това налага освен запознаване с договора и с взетите решения от общото събрание на сградата, в която закупувате имот.

Съществуват и други проверки, които могат да бъдат направени при покупко-продажба на недвижим имот и наличие на предварителни данни за проблеми. Такива са например тези касаещи задължения на продавача, или на лицето от което той е придобил имот. Класически пример е наследяването на имот от лице с хазартна зависимост или ниска финансова култура и множество задължения към кредитори.

Как се прави проверка на строител?

За да има максимална гаранция за интересите на купувача задължително трябва да се направи проверката на строителя. Често едни и същи строители използват различни дружества за различните си строителни проекти. Това се прави както по данъчни съображения, така и с оглед ограничаване на договорната отговорност от недоволни клиенти.

За това и следва да се направи справка по вече реализираните от същия строител проекти дали има предявени претенции и вписани възбрани, а също така и за подадени искове срещу други негови дружества. Това е ясен индикатор, че строителят не е напълно коректен към клиентите си.

Как адвокатска кантора „Белев, Манчева и партньори“ може да помогне при проверка на имот?

1. Ще извършим цялостен правен анализ на сделката и възможните рискове за купувача;
2. Ще спестим Вашето време, като поемем комуникацията с брокера или продавача;
3. Ще изискваме необходимите документи, доказващи, че не са налице минали или бъдещи проблеми със собствениците и имота;
4. Ще извършим цялостна проверка на имота и строителя, за да сведем до минимум възможността от неприятни усложнения в бъдеще;
5. Ще проверим всички документи, предхождащи сделката и ще бъдем до клиентите в деня на изповядване на сделката пред нотариус.

Как да ни ангажирате за проверка на имот?

Като първа стъпка се обадете на телефона на кантората и запишете дата и час за предварителна консултация. След консултацията ние ще изискаме да ни бъдат предоставени телефони на брокера представляващ купувача, или на самия купувач. След като се свържем с тях ние ще изискаме документите доказващи собственост, липса на тежести и съответно проблеми.

След извършването на цялостен правен анализ ще се срещнем с клиента и ще обясним откритите проблеми и евентуални рискове, както и ще го запознаем с нашето становище относно това следва ли да участва в конкретна сделка по придобиване на недвижим имот или не.

Цени за проверка на имот